서울 토지거래허가구역 해제 후 아파트값 급등, 원인은?
최근 서울시의 토지거래허가구역(토허제) 해제 발표 이후, 강남·송파 지역의 아파트 거래량과 실거래가가 급등하고 있습니다.
서울시는 당초 거래량 증가가 미미하다고 발표했지만, 실제 시장에서는 매매 계약이 대폭 증가하며 가격도 상승하는 모습이 확인됐습니다.
이번 글에서는 토허제 해제 이후 아파트 거래량과 가격이 어떻게 변했는지, 그리고 향후 시장 전망은 어떠한지를 분석해 보겠습니다.
1. 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역이란 부동산 투기를 방지하기 위해 일정 지역 내에서 부동산을 거래할 때 반드시 관할 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다.
해당 지역에서는 2년간 실거주 목적의 매매만 가능하며, 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 금지됩니다.
서울시는 2020년 6월부터 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동을 토허제 대상으로 지정했으나, 지난달 12일 이 규제를 해제했습니다.
2. 규제 해제 후 아파트 거래량 급증
서울시의 발표에 따르면, 토허제 해제 전후 22일간 거래량 증가가 크지 않았다고 합니다.
그러나 본지가 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과, 서울시 발표보다 훨씬 많은 거래가 이루어진 것으로 확인되었습니다.
✅ 해제 전후 22일간 거래량 비교
- 해제 전(1월 22일~2월 12일): 82건
- 해제 후(2월 13일~3월 6일): 166건 (배 이상 증가)
특히, 잠실·삼성·대치·청담동 지역에서 거래량이 폭발적으로 증가했습니다.
✅ 지역별 거래 증가율
- 잠실동: 44건 → 72건
- 삼성동: 7건 → 33건 (4배 이상 증가)
- 대치동: 24건 → 33건
- 청담동: 7건 → 28건
이처럼 거래량이 급격히 늘어난 이유는 그동안 매수를 기다리던 수요자들이 한꺼번에 시장에 진입하면서 거래가 활발해졌기 때문으로 분석됩니다.
3. 실거래가도 급등
토허제 해제 이후, 거래량뿐만 아니라 아파트 실거래가도 큰 폭으로 상승했습니다.
✅ 해제 전후 평균 실거래가 비교
- 해제 전 평균 실거래가: 27억 3,738만 원
- 해제 후 평균 실거래가: 28억 2,213만 원 (+8,475만 원)
특정 단지에서는 실거래가가 2억~3억 원 이상 상승한 사례도 확인되었습니다.
✅ 주요 단지 실거래가 변화
- 잠실 엘스(전용 84㎡):
- 해제 전: 27억 5,000만 원
- 해제 후: 30억 원 (+2억 5,000만 원)
- 레이크팰리스(전용 84㎡):
- 해제 전: 23억 9,500만 원
- 해제 후: 27억 4,000만 원 (+3억 4,500만 원)
- 래미안대치팰리스(전용 84㎡):
- 해제 후 최고가: 40억 원
이처럼 단기간 내 가격이 상승한 이유는 토허제 해제로 매물이 줄고, 매수 대기 수요가 몰리면서 매도자들이 호가를 올린 것으로 분석됩니다.
4. 시장 전망: 상승세 지속될까?
✅ 가격 상승 요인
- 강남권에 대한 수요는 여전히 높음
- 강남·송파는 학군, 교통, 인프라가 뛰어나 실거주 및 투자 수요가 꾸준히 존재
- 대출 규제가 일부 완화
- 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화로 인해 대출을 받을 수 있는 수요층이 확대
- 시장 기대 심리 상승
- "지금 사지 않으면 더 오른다"는 심리가 작용
✅ 가격 조정 가능성
- 서울시의 시장 개입 가능성
- 서울시는 "집값이 비정상적으로 상승하면 토허제를 재지정할 수 있다"고 발표
- 고금리 기조 지속 여부
- 금리가 높은 상태가 지속되면, 대출 이자 부담으로 인해 매수세가 위축될 가능성
- 정부의 추가 규제 가능성
- 시장 과열이 지속되면 추가적인 부동산 규제가 나올 수 있음
결론적으로, 단기적으로는 상승세가 유지될 가능성이 높지만, 정부의 개입과 금리 변동 여부에 따라 장기적인 시장 흐름은 유동적일 것으로 보입니다.
5. 사람들이 궁금해하는 질문
✅ Q1. 토지거래허가구역이 다시 지정될 가능성이 있나요?
네, 서울시는 "집값이 급등하면 다시 토허제를 적용할 수도 있다"고 밝혔습니다.
특히 강남·송파 지역이 단기간에 과열될 경우, 재지정 가능성이 높아질 수 있습니다.
✅ Q2. 토허제 해제 지역 외에 가격 상승 지역이 있나요?
강남·송파뿐만 아니라, 마포, 용산, 성동 등 강북 주요 지역도 매수세가 늘어나면서 가격이 오르는 추세입니다.
✅ Q3. 지금 집을 사는 것이 좋을까요?
단기적인 상승세가 있지만, 장기적으로는 금리와 정부 정책에 따라 변동성이 클 수 있습니다.
따라서 무리한 대출 없이 실거주 목적이라면 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.
마무리
서울의 토지거래허가구역 해제 이후 아파트 거래량과 가격이 큰 폭으로 상승했습니다.
하지만 정부의 규제 개입 가능성, 금리 정책 변화 등 여러 변수가 존재하므로 신중한 시장 분석이 필요합니다.
앞으로도 시장의 변화를 지속적으로 체크하며 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.
